Stefan Mellin

Valutastrateg, Danske Bank Sverige

Sättning på bostadsmarknaden kan peststämpla den svenska kronan

Med Riksbankens höjningsplaner kom oron för bostadspriserna som ett brev på posten – ett brev med åtminstone två profilerade avsändare: Stefan Ingves och Erik Thedéen. Förra söndagen stod de i SVTs Agenda och förvarnade om den perfekta storm av räntor och konsumentpriser som lär få bostadsmarknaden på fall.

De har varnat länge. Men i praktiken dragit åt olika håll. Den ena har eldat på. Den andra har gjutit olja på vågorna. Tills nu. När Ingves har blicken på sin boll, det vill säga inflationen, är det räntehöjningar som gäller. Thedéen med blicken på sin boll, det vill säga skuldsättningen, ser ingen som helst poäng i att kompensera hushållen med lättare amorteringskrav. Fritt fall således?

Man behöver inte vara Einstein för att förstå att en sättning på bostadsmarknaden innebär konjunkturrisker. Men det är också en genuin valutarisk.

Bakgrunden är att samtidigt som bostadspriserna under många år trendat uppåt har kronan trendat nedåt. Ett nonsenssamband utan kausalitet? Ryggmärgsreflexen säger kanske ja. Men det finns en gemensam nämnare: fallande räntor – och ett lågt inflationstryck.

Betyder det att när räntan höjs så kommer trenderna att reverseras? Nej, så blir det nog inte. Eller snarare, det beror på kontexten.

Tre gånger de senaste femton åren har svensk bostadsmarknad varit i gungning. Två gånger åkte kronan på däng. En gång stärktes den.

Första korrektionen. 2008-2009 präglades av finanskris och global recession, börskollaps och räntefall. Investerare skydde allt vad risk heter och kronan fick sin beskärda släng av sleven. EUR/SEK var uppe på 11,80 och dansade, en kronförsvagning som accentuerades av att exportörer tvingades köpa tillbaka valutasäkringar när försäljningen uteblev. Den direkta kopplingen till svenska bostadspriser var emellertid svag.

Andra korrektionen. Även 2011-2012, under brinnande eurokris, hade vi ånyo en period med fallande bostadspriser. Den gången stärktes kronan. Två omständigheter förklarar varför det blev så. Dels att investerarkollektivet försökte hantera risken för ett eurosammanbrott. Följden blev omfattande kapitalflöden till den exklusiva grupp av länder vars tillgångar och valutor kunde skylta med högsta rating hos kreditinstituten. Sverige var en av åtta stjärnor där inte ens USA och Tyskland kvalade in. Dels höll Riksbanken räntan en bra bit över ECB och Fed – en kronkudde. Kronan mådde toppen men det hela bidrog senare till stora problem för Riksbanken.

Tredje korrektionen. Färskast i minne är 2017-2018 då många spådde att bostadspriserna skulle falla med uppemot 20 procent. Det blev inte mer än 10. Nedgången triggades av problem i nyproduktionssektorn i kombination med att Finansinspektionen skärpte amorteringskraven. Utländska investerare fick tidigt vittring och kronan blev en no go-zon, en proxy för vikande bostadspriser. Hastigt och (o)lustigt blev EUR/SEK över 10 det nya normala. Minusräntan adderade förstås till det klena kronintresset.

Och nu finns det som sagt mycket som talar för att bostadsmarknaden är på väg nedåt igen. Riksbanken och Finansinspektionen har inga planer på att ingripa om det sker. Räntehöjningar ger stöd för kronan på kort sikt. Men med mindre än att svenska räntor sticker ut relativt omvärlden är det svårt att se ett varaktigt stöd därifrån. Blir det i stället så att investerare, likt 2017, sätter peststämpel på kronan när de ser att beslutsfattare med berått mod triggar en korrektion på vad en del uppfattar vara bland världens mest upptrissade bostadsmarknader?