Den svenska fastighetsmarknaden har de senaste åren plågats av höga räntekostnader och begränsad tillgång till kapitalmarknaden. Det har påverkat antalet transaktioner på marknaden och de noterade fastighetsbolagens värderingar. Men efter två år av stiltje har fastighetsbolagen börja agera. Förutsättning för ökade transaktionsvolymer är på plats och 2025 kan bli året då det vänder upp ordentligt!
Artikel i korthet
- Höga räntor och inflation har drabbat fastighetsbranschen oerhört hårt.
- Trenden är att börsbolagens värderingar har vänt. 15 av bolagen värderas över (eller väldigt nära) sitt ”net asset value” vilket är då det börjar bli intressant att titta på tillväxt via förvärv.
- För att få tillgång till attraktiv finansiering i framtiden behöver de ha en utarbetad plan gällande hållbarhetsfrågor.
Återhämtning
Den kommersiella fastighetsmarknaden är kapitalintensiv och känslig mot konjunktursvängningar och volatilitet i räntemarknaden. Höga räntor och inflation under de senaste åren drabbade fastighetssektorn hårt och slog även mot börsbolagens värdering.
-Nu är trenden att börsbolagens värderingar har vänt. 15 av bolagen värderas över, eller väldigt nära, sitt ”net asset value” vilket är då det börjar bli intressant att titta på tillväxt via förvärv. Dessutom finns det gott om kapital för fastighetsbolagen att tillgå – obligationsmarknaden har öppnat upp för fastighetssektorn och bankerna har generellt god aptit att bidra med finansiering, säger Gustav Löwenhielm som är Head of Commercial Real Estate på Danske Bank.
Att marknaden varit rejält avvaktande de senaste åren märktes bland annat på antalet fastighetstransaktioner. Efter att transaktionsvolymerna sjönk med cirka 50 % mellan 2022 och 2023 på den svenska fastighetsmarknaden, blev 2024 året som innehöll signaler på att det har vänt.
-Jag tycker att branschen redan nu är mer framåtlutad och att tongångarna är lite mer positiva. Räntorna är på väg ner och obligationsmarknaden har öppnat upp för den del av fastighetssektorn som haft utmanande förutsättningar för att låna i kapitalmarknaden, säger Gustav.
Vikten av hållbarhet
ESG-frågor, dvs frågor kring miljö, samhälle och styrning, är oerhört viktiga för fastighetsbranschen. Bygg- och fastighetssektorn står för ca 20 % av Sveriges totala procent av växthusgasutsläpp. Nya regulatoriska krav (exempelvis EU’s energidirektiv, EBPD) innebär att fastighetsbolagen behöver satsa mer på investeringar i energieffektivisering.
-Fastighetsbranschen måste anpassa sig som alla andra branscher till högre krav på hållbarhetsområdet. Men jag tycker man ska se investeringar i energieffektivisering som en framtidssäkring av beståndet, säger Gustav.
Danske Bank presenterade nyligen ett samarbete med teknikkonsulten Sweco för att bistå kunder i att ta fram åtgärdsplaner för fastighetsbestånd och finansiering av de identifierade renoveringarna.
-Klarar man de högre energikraven finns också möjlighet till certifieringar som öppnar upp för mer grön finansiering. Särskilt på obligationsmarknaden har gröna obligationer kunnat emitteras med bra villkor, avslutar Gustav.