Under 2016 har den svenska fastighetsbranschen åtnjutit kraftig medvind i form av fortsatt fallande räntor och en stark konjunktur som resulterat i fallande vakanser och stigande hyror. Detta har lett till hög aktivitet på transaktionsmarknaden och kraftigt stigande fastighetsvärderingar. Även om medvinden troligen kommer att hålla i sig under kommande år finns det flera skäl att tro att den kan komma att mojna något.
Med en trög internationell konjunkturåterhämtning och dämpad investeringstillväxt kommer tillväxten i Sverige förmodligen att mattas av något under 2017, även om den svaga svenska kronan kortfristigt kan hjälpa exportbolagen. Vad gäller räntorna är det svårt att se att de skulle kunna falla ytterligare från nuvarande, fortfarande låga, nivåer. Om något förefaller gradvis stigande marknadsräntor vara ett mer sannolikt scenario, även om det troligen endast kommer att ske i en långsam takt då löneökningar och inflation fortfarande befinner sig på låga nivåer. Ytterligare ett orosmoln på himlen för de snabbseglande fastighetsbolagen är höjda skatter. Flera tecken tyder på att förslag på förändrade beskattningsregler kan vara på gång som kan komma att påverka fastighetsbranschen negativt.
För närvarande har svenska fastighetsföretag stora möjligheter till uppskjuten beskattning vid försäljning av fastigheter genom s.k. paketering av fastigheterna i bolagsform. En pågående utredning som ska vara klar senast i mars 2017 ser nu över detta regelverk och kan komma att föreslå författningsändringar för att begränsa möjligheten till sådan paketering, vilket skulle kunna leda till höjda skatter för vissa bolag.
Om högre skatter i samband med försäljning av fastigheter skulle införas borde fastighetsvärden komma att påverkas negativt, särskilt för de fastigheter där det är en stor skillnad mellan marknadsvärdet och det skattemässiga restvärdet. De enskilda fastighetsbolag som mest borde beröras av skatteändringar på detta område är de som är transaktionsintensiva till sin natur, medan företag som främst fokuserar på förvaltning av sina befintliga bestånd borde klara sig bättre, även om de också i viss mån borde påverkas av fallande fastighetsvärden.
Ett annat område där skatteförändringar kan komma att påverka fastighetsbranschen negativt gäller begränsningar i möjligheterna att göra ränteavdrag. Förslag till begränsning av ränteavdrag presenterades för ett par år sedan av den så kallade Företagsskattekommittén men någon förändring av skattereglerna skedde då aldrig. Nu tycks ett nytt förslag vara i antågande; denna gång som en del av ett större OECD-projekt på området. OECD:s rekommendation i denna fråga är att ett bolags avdrag för nettoräntekostnaden ska medges upp till en viss procent av dess EBITDA (10-30%). Om ett sådant förslag skulle sjösättas skulle det främst drabba högt belånade bolag som investerar i lågavkastande fastigheter.
Då ingen av de pågående utredningarna ännu är klar återstår det att se vilka förslag som slutligen presenteras innan det går att göra en mer precis bedömning av hur hårt enskilda bolag kan komma att drabbas.
Rent generellt borde dock transaktionsintensiva bolag med hög belåning ligga sämst till.
Några av de svenska fastighetsbolagen som Akelius Residential, Castellum, FastPartner, Kungsleden och Sagax har den sista tiden genomfört fastighetsförsäljningar och emissioner av aktiekapital för finansiera förvärv och investeringar, men även för att minska skuldsättningen. Kanske borde fler bolagsledningar i fastighetssektorn överväga att anamma denna trend. Vem vet hur länge medvinden varar?