De svenska fastighetsbolagen har under 2018 fortsatt att leverera starka resultat. En god ekonomisk tillväxt, en stark marknad för kommersiella fastigheter och låga räntor har gynnat tillväxten. En av de huvudsakliga trenderna i år är att fastighetsbolagen i allt högre utsträckning fortsätter att skaffa finansiering från den svenska och utländska kapitalmarknaden. Ca 60 procent av fastighetsbolagens totala skulder är idag finansierade via kapitalmarknaden vilket kan jämföras med ca 20 procent år 2011. Det här breddar bolagens sätt att finansiera sig vilket är positivt, men samtidigt innebär det en ökad risk för de svenska obligationsinvesterarna.
Enligt Danske Banks beräkningar uppgår nu svenska fastighetssektorns totala utestående obligationer till ca 226 miljarder. Detta är mer än dubbelt så mycket som för bara tre år sedan. Den snabba tillväxten beror på att fler bolag etablerat sig på obligationsmarknaden men även att flera bolag har ökat andelen av sina skulder via kapitalmarknaden.
Fastighetsbolagen har nu under flera år levt i ”den bästa av världar” med god konjunktur och fallande räntor. Även om marknadsutsikterna generellt sett är goda finns ändå några mörka moln på horisonten i form av en gradvis avmattning i konjunkturen och eventuellt stigande räntor. Från och med 1 januari 2019 träder även nya skatteregler om begränsning av ränteavdrag i kraft vilket kommer att leda till skattehöjningar för många fastighetsbolag, särskilt i tider med högre räntor.
Är konsolidering bostadsutvecklarnas framtid?
Den typ av bolag som främst påverkas direkt av de fallande priserna på bostadsrätter är bostadsutvecklarna. En del av dessa bolag har också gett ut obligationer på den svenska marknaden för att finansiera sin expansion.
Totalt har dessa bolag ca 8 miljarder kronor i utestående obligationer. Detta kan jämföras med den totala volymen från svenska fastighetsbolag på 226 miljarder kronor och den totala företagsobligationsmarknaden i Sverige (516 miljarder). Det innebär att bostadsutvecklarna som grupp utgör mindre än 2 procent av den svenska företagsobligationsmarknaden och Danske Bank bedömer därför att eventuella kreditförluster från denna grupp är hanterbara, även om det kan komma att påverka marknaden negativt.
Majoriteten av bolagens obligationer förfaller under 2020, och vissa redan under 2019. Några bolag har även andra finansiella åtaganden som kan skapa problem redan i närtid om man inte kan få ny finansiering. Även om vissa bolag kan tvingas att ställa in sina betalningar tror banken på en fortsatt konsolidering där svagare bolag tas över av större och starkare bolag.
För att ta del av hela rapporten, vänligen kontakta Louis Landeman, kreditanalytiker på Danske Bank, louis.landeman@danskebank.se.