Den svenska fastighetsmarknadens guldålder mellan 2010 – 2022 fick sig ett abrupt slut i och med den makroekonomiska osäkerhet som rått de senaste två åren. Stigande inflation som lett till en snabb ränteuppgång har resulterat i kraftigt ökade räntekostnader. Det slår hårt mot en kapitalintensiv sektor som fastighetssektorn.
Artikel i korthet
- Höga räntor och inflation har drabbat fastighetsbranschen oerhört hårt.
- Transaktionsvolymerna sjönk på den svenska fastighetsmarknaden med cirka 50 % under 2023.
- För att få tillgång till attraktiv finansiering i framtiden behöver de ha en utarbetad plan gällande hållbarhetsfrågor.
Nytt normalläge
Den kommersiella fastighetsmarknaden är kapitalintensiv och känslig mot konjunktursvängningar och volatilitet i räntemarknaden. Höga räntor och inflation under föregående år drabbade fastigheter hårt, trots att de vanligtvis ses som en relativt säker tillgång med förutsägbar avkastning. Den kommersiella delen har inte varit något undantag.
-Den kommersiella fastighetsbranschen har haft ett par tuffa år bakom sig. Branschen drabbades hårt av snabbt stigande räntor och en obligationsmarknad som varit utmanande för delar av sektorn. Det krävs ett nytt normalläge för att marknaden ska komma igång säger Wiveca Jannergren, Head of Commercial Real Estate ,Danske Bank Sverige.
Ogynnsamma förhållanden
Att marknaden var rejält avvaktande under föregående år märktes bland annat på antalet fastighetstransaktioner som utfördes. Eller kanske snarare inte utfördes. Efter flera starka år sjönk nämligen transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden med cirka 50 % under 2023, om man jämför med 2022.
-Det har varit få transaktioner på marknaden generellt som ett resultat av den makroekonomiska osäkerheten, stigande räntor samt signaler på en svagare konjunktur här i Sverige. Det är svårt för köpare och säljare att mötas när det råder osäkerhet kring fastighetens värde. Marknadsförutsättningarna har helt enkelt inte varit gynnsamma, säger Wiveca.
Utsikter för 2024?
Vad kan den kommersiella fastighetsbranschen förvänta sig av 2024?
Branschen börjar så smått att anpassa sig till ett nytt ”normalt” läge. En verklighet där det inte är nollränta längre. I takt med den anpassningen kommer transaktionsmarknaden bli mer aktiv menar Wiveca. Hon är försiktigt positiv och tycker sig kunna skönja en hel del positiva ljusglimtar.
-Jag tycker att branschen redan nu är mer framåtlutad och att tongångarna är lite mer positiva. Förhoppningsvis är räntetoppen nådd vilket naturligtvis är positivt för sektorn som helhet. Det finns även tydliga tecken på att obligationsmarknaden börjar öppna upp för den del av fastighetssektorn som haft utmanande förutsättningar för att låna i kapitalmarknaden, säger Wiveca.
– Fastighetsbolagens underliggande affär är fortsatt stark med låga vakanser över samtliga segment. Man har dessutom kunnat få igenom hyresökningar som delvis kompenserat för inflationen. Både när det kommer till hyresbostäder och kommersiella lokaler. Alla dessa faktorer innebär ett nödvändigt uppsving för branschen, anser Wiveca.
Fokus på hållbarhet
ESG-frågor, dvs frågor kring miljö, samhälle och styrning kommer att bli oerhört viktiga för fastighetsbranschen, där bygg- och fastighetssektorn står för ca 20 % av Sveriges totala procent av växthusgasutsläpp. Hållbarhetsaspekten blir allt viktigare för att säkra framtida finansiering. Branschen behöver stora investeringar för att kunna ställa om.
-Fastighetsbranschen måste anpassa sig som alla andra branscher till det rådande läget och är faktiskt en sektor som ligger i framkant vad gäller grön finansiering, säger Wiveca. För oss på Danske Bank ligger hållbarhets- och ESG-frågor redan högt upp på agendan. Vi arbetar dagligen med att hjälpa våra kunder i sin omställningsresa och att göra välgrundade hållbara val.
Branschen jobbar på ytterligare energioptimering och företag med en tydlig hållbarhetsagenda kommer att gynnas. Både genom högre aktievärderingar och genom lägre finansieringskostnader.
-Hållbart företagande innebär att ta ansvar för alla aspekter av sin verksamhet, ekonomiska, miljömässiga och sociala samt genom god företagsstyrning. Vi ser ett enorm fokus inom detta segment, både från oss på banken, men också från våra kunder, avslutar Wiveca.