Fastigheter ses ofta som ett likvärdigt tillgångsslag, men verkligheten är betydligt mer nyanserad. Kan man verkligen jämföra en fastighet på Biblioteksgatan i Stockholm med en industrifastighet i Västerslätt, Umeå? Trots stora skillnader mellan fastigheter jämförs ofta bolagen rakt av, vilket ger en skev bild.
Är alla fastigheter verkligen så lika?
NP3 fokuserar på industrifastigheter med en genomsnittlig direktavkastning på 7.2%. Efter administrationskostnader, räntebetalningar och underhåll återstår en avkastning på eget kapital på 11.39%. Dessutom är deras hyror indexerade mot inflationen, vilket stärker avkastningen.
John Matsson investerar i bostadsfastigheter i Stockholm med en direktavkastning på 3.4%. Efter liknande avdrag och inflationsjustering landar avkastningen på eget kapital på 3.93%. Skillnaden ligger i fastighetstypen – industrifastigheter kräver mindre underhåll och har ofta trippel-net-avtal, medan bostadsfastigheter kräver mer frekvent underhåll.
Cash is king!
NP3 genererar ett operationellt kassaflöde på 42 910 kronor per miljon i fastighetsvärde, medan John Matsson når 13 920 kronor. Kassaflödet kan användas till utdelningar, investeringar, projekt eller amorteringar.
Risknivån skiljer sig också. John Matsson har en vakansgrad på 2.8%, medan NP3 ligger på 7%. Trots detta är NP3 mer attraktivt med högre avkastning och starkare kassaflöde?
Är fastighetsaktier billiga?
NP3 värderas till 16 gånger förväntat kassaflöde för 2025, vilket motsvarar en FCF yield på 6.25%. Sektorn som helhet värderas till 16.9 gånger, och John Matsson till 23.6 gånger. Samtidigt visar fastighetsmarknaden tecken på återhämtning: utländskt kapital återvänder, finansieringskostnaderna sjunker och direktmarknaden vaknar till liv. Då tycker vi att värderingarna framstår som väldigt attraktiva samt billiga från ett historiskt perspektiv! Men kom ihåg, det skiljer sig mellan fastighetsaktier och fastighetsaktier.