Prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholm har historiskt visat sig sätta trenden för priserna i övriga landet. Danske Bank presenterade därför i dagarna sin nya Boprisindikator som baseras på slutpriserna från Hemnet på bostadsrätter inom tullarna i Stockholm och som försöker replikera utvecklingen för KTH-Valueguards HOX-index för bostadsrätter i Stockholm. Boprisindikatorn visar att bostadspriserna sjönk 2,5 procent under december, vilket skulle indikera att HOX-index sammantaget har fallit med drygt 12 procent sedan augusti.
Vi har ställt några frågor till Danske Banks chefekonom Michael Grahn om hur Boprisindikatorn kompletterar siffrorna från Valueguard och vad som ska till för att bostadspriserna ska stabiliseras:
”Valueguards HOX-index för bostadsrätter i Stockholm omfattar hela Stockholms kommun. Vi har istället valt att titta specifikt på innerstan eftersom den är mer homogen prismässigt och det då blir enklare att snabbt få en uppfattning om prisrörelserna. I analysen grupperar vi transaktionerna storleksmässigt för att korrigera för skillnader över tid. Vi ser att vår indikator ger en mycket god följsamhet på månadsbasis”.
”Den senaste analysen vi gjort på priserna från december visar inga tecken på stabilare priser inom snar framtid. Nu är priserna ned 12 procent i Stockholm och vi bedömer att priserna komma att sjunka ytterligare. Vårt antagande om en nedgång på totalt 15-20 procent är inte orimligt”.
Michael Grahn poängterar att eftersom antalet transaktioner är så få i december är det svårt att dra några tydliga slutsatser. Även i januari är omsättningen ganska låg med helgerna i början av månaden.
”Det riktiga testet kommer troligen i februari. Det är då man börjar man se om den här nedgången fortsätter eller inte. Här och nu ser det ut som om den fortsätter”.
Vad menar du ska till för att priserna ska stabiliseras?
”Jag ser faktiskt inte något som pekar i den riktningen just nu. Riksbanken kommer inte med några nya stimulanser och Finansinspektionen inför ett skärpt amorteringskrav. Dessutom kommer ännu fler nyproducerade bostäder ut på marknaden i början av 2018 än i år. Den här höga nyproduktionen av dyrare bostäder är en av förklaringarna till prisnedgången, efterfrågan är helt enkelt för låg i relation till utbudet. Byggaktiviteten kommer att justeras ned, men på kort sikt fortsätter mycket att komma ut på marknaden, vilket inte är gynnsamt för prisbilden”.
Regeringen har nyligen reviderat upp sin tillväxtprognos för 2018. Hur ser du att svensk tillväxt kommer att påverkas om prisfallet fortsätter ned?
”Prognosen som lagts för BNP-tillväxten bygger på regeringens bedömning om att det endast blir en måttlig nedgång i bostadsinvesteringar. Men för att denna prognos ska hålla måste priserna stabiliseras under de kommande månaderna, vilket ser tvivelaktigt ut just nu. Vi ser redan att byggloven minskar under de två senaste kvartalen vilket är en stark indikation på att byggstarter och produktionen av framför allt flerfamiljshus kommer att dämpas. Detta i sig kommer att slå mot tillväxtutsikterna. Det här kommer att bli intressant att följa under 2018”.
Sjunkande priser på bostadsmarknaden skapar osäkerhet och kan naturligtvis slå mot bygg- och fastighetsbranschen. Men ser du att även andra branscher kan påverkas på kort sikt?
”Efterfrågan på bostadsrelaterad konsumtion som möbler, hushållselektronik och vitvaror kan påverkas negativt av ett minskat bostadsbyggande. Men det finns också skäl att vara vaksam på hur fallande bostadspriser påverkar hushållens förtroende för utsikterna. För de flesta hushåll är bostadsförmögenheten den största delen och många kan komma att känna att den tidigare ”må bra känslan” man hade när bostadspriserna steg nu är som bortblåst. Riktigt allvarligt tror jag dock inte det blir om inte arbetslösheten börjar stiga snabbt. Och det finns ingen stark anledning att tro att så är fallet”.
Vilket är ditt viktigaste råd till de som vill köpa en bostad när helgerna är över i januari?
”I nuläget är det nog klokt att ha sålt sin bostad innan man köper en ny. Men det är kanske lättare sagt än gjort under nuvarande marknadsförhållanden”.
När kommer nästa Boprisindikator från Danske Bank?
”En första indikation kan komma i mitten av januari 2018”.