Tidigare i veckan publicerade Danske Bank en ny hållbarhetsanalys av den svenska fastighetsbranschen. I analysen med titeln ”Beyond green – A primer on ESG risks” utvärderas hållbarhetsriskerna för ett urval svenska fastighetsbolag av Danske Banks kreditanalysavdelning inom företagsobligationer (DCM).
Louis Landeman är chef för kreditanalys på Danske Bank DCM i Sverige och en av författarna till rapporten. Han berättar att för att kunna genomföra kartläggningen har analysavdelningen på Danske Bank DCM tagit fram en ny analysmodell för hållbarhetsrisker som är anpassad för obligationsmarknaden:
”Tanken med vår nya analysmodell är att på ett mer strukturerat vis klargöra hur vi tar hänsyn till hållbarhet i våra riskbedömningar och investeringsrekommendationer. Med tanke på hur viktiga hållbarhetsfrågorna har kommit att bli för investerare i företagsobligationer både i Sverige och utomlands tycker vi att det är naturligt steg att lägga mer tonvikt på detta område i våra analyser”.
För de 14 svenska fastighetsbolag som analyserats är den övergripande hållbarhetsrisken enligt Danske Bank låg till måttlig. De största riskerna i fastighetsbranschen bedöms finnas inom områdena miljö, bolagsstyrning och transparens vad gäller redovisning.
Bygg- och fastighetsbranschen har en betydande miljöpåverkan
Enligt Boverkets miljöindikatorer står den svenska fastighetssektorn för ca 37 procent av Sveriges energianvändning och för ca 21 procent av utsläppen av växthusgaser. Det innebär att branschen har en betydande miljöpåverkan. En omställning mot fossilfrihet inom bygg- och fastighetssektorn är nödvändig om Sverige ska nå sitt ambitiösa klimatmål om noll nettoutsläpp av växthusgaser senast år 2045.
Louis Landeman menar att när det handlar om miljörisker har de svenska fastighetsbolagen varit framgångsrika i att minska sina direkta koldioxidutsläpp under senare år tack vare en bättre energimix och energibesparingar:
”Samtidigt är de indirekta utsläppen från projektutvecklingsverksamhet och renoveringar fortfarande på en hög nivå och det kommer att vara en utmaning att minska dessa utsläpp under kommande år. Dessutom är den totala energianvändningen i sektorn fortfarande på en hög nivå. Ytterligare energieffektiviseringar kommer därför att behöva genomföras om Sverige ska kunna nå sina långsiktiga klimatmål”.
Fastighetsbolagen ökar finansiering med gröna obligationer
En positiv trend är att gröna obligationer har ökat kraftigt i popularitet som finansieringskälla för de svenska fastighetsbolagen. Under 2018 uppgick den totala emissionsvolymen av gröna obligationer på den svenska marknaden till 24 miljarder kronor, vilket var en ökning med mer än 70 procent jämfört med 2017. Hittills i år har ytterligare 19 miljarder i gröna obligationer getts ut. Sammanlagt har nu 24 svenska fastighetsbolag etablerat ramverk för gröna obligationer.
Främst finansierar de gröna obligationerna olika typer av miljöcertifierade fastigheter, men även andra typer av investeringar som energieffektiviseringar och investeringar i förnybar energi är möjliga att göra inom flera bolags ramverk.
”Vi ser positivt på tillväxten av den gröna obligationsmarknaden då vi menar att det breddar bolagens finansieringsmöjligheter och ökar fokus på deras hållbarhetsarbete”, säger Louis.
Förbättringspotential i fastighetsbolagens hållbarhetsrapportering
För de 14 bolag som ingår i Danske Banks analys rapporterar endast ett bolag – Vasakronan – både sina direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser inklusive utsläpp relaterade till nybyggnation och projektutveckling. Ytterligare åtta bolag redovisar sina direkta utsläpp av växthusgaser medan fem bolag varken rapporterar sina direkta eller indirekta utsläpp av växthusgaser.
”Vad gäller kvalitén på hållbarhetsrapporteringen är det vår bedömning att det finns behov av förbättringar hos flertalet bolag. Samtidigt förbättras nu kvalitén på hållbarhetsrapporteringen i snabb takt. Flertalet av de bolag vi har varit i kontakt har ambitionen att förbättra sin rapportering framöver, något som vi naturligtvis välkomnar”, säger Louis.
Ytterligare ett område där Danske Bank ser behov av förbättrad transparens gäller redovisningen av underhåll, investeringar och rapporterade marknadsvärden. Idag rapporterar de flesta fastighetsbolag ofta sina investeringar som några få poster samt utan konsekvent och tydlig nedbrytning/specifikation kring vad av dessa investeringar som utgörs av underhåll och mer tillväxtorienterade projektinvesteringar.
”Utan justeringar för underhåll och reparation kan sannolikt mått som driftnetto och direktavkastning, för bolag som tillämpar IFRS-redovisning, väsentligt överskatta dessa bolags operativa kassaflöden. Vi tror att de fastighetsbolag som ökar sin transparens kring underhåll och investeringar och därmed kring sin s.k. fria kassaflödesgenererande kapacitet långsiktigt kommer att gynnas i form av lägre och mer stabila upplåningskostnader”, avslutar Louis.
För mer information och för att ta del av rapporten i sin helhet, kontakta Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske Bank DCM i Sverige.